Requisitos y Documentación para la compra de una vivienda de obra nueva.

Ante la compra de un piso de obra nueva, es importante saber cuáles son nuestros derechos y obligaciones, y la documentación que tenemos que exigir, dado que son diferentes a la compra de una vivienda usada o de segunda mano.

Si la compra se realiza sobre plano, debemos asegurarnos de que la persona o entidad que vende, realmente es la propietaria del terreno donde se va a construir, y que éste no tiene cargas o conocerlas y aceptarlas, por ejemplo una hipoteca. Esta comprobación se hace pidiendo una Nota Simple al registro de la Propiedad Inmobiliaria y pidiendo los poderes de la persona que firma en nombre de la propiedad o su identificación.

Que existe un proyecto realizado por un Arquitecto y visado por el Colegio correspondiente, del cual se extraen los planos de las viviendas individualizados que son de los que nos aportan copia junto con el contrato privado de compraventa o reserva.

Impuestos y gastos de la compra: Recordemos que al precio de la vivienda nueva hay que añadirle los siguientes gastos e impuestos:

• IVA correspondiente en cada momento (actualmente y hasta fin del 2012 al 4%)
• Notario y Registro, aproximadamente entre el 1% y el 1,5%.
• Gastos de formalización de una hipoteca (incluido notario y Registro): Aproximadamente un 2% (varía según las condiciones obtenidas de la entidad prestataria).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) el 1% actualmente; este impuesto no existe en la compra de una vivienda de segunda mano, es exclusivo de la compraventa de obra nueva.

En cuanto al contrato de compra o reserva es muy importante que figure la fecha máxima de entrega del inmueble, las posibles penalizaciones en caso de incumplimiento de los plazos estipulados, el precio total y la forma de pago, si tiene alguna hipoteca a la cual poder subrogarse, los metros cuadrados útiles y construidos y los datos registrales, que tienen que coincidir con los obtenidos en la Nota Simple Registral.

Anexo a éste y también firmados por ambas partes se adjunta un plano del piso que se compra y una memoria de calidades del mismo.

Llegado el momento de formalizar la escritura pública de compraventa en el Notario, la parte vendedora tiene la obligación de aportar la siguiente documentación original :

La escritura de propiedad y poderes en su caso, División Horizontal de la finca si procede, Licencia de Primera Ocupación, Último IBI si es que ya lo tiene, el Libro del Edificio el Seguro Decenal.

En la Notaria se firmaran simultáneamente la escritura de venta y la de hipoteca si es que se ha recurrido a financiación, el comprador tendrá que llevar un cheque bancario o talón conformado a nombre de la parte vendedora por el importe pendiente de pago y se le hará entrega de las llaves del inmueble, así como del boletín de electricidad y gas para poder contratar con las respectivas compañías suministradores los servicios que prestan, y numero del contador del agua con los datos del contrato general de la finca.

También hay que exigir los mandos correspondientes si es que existen (del garaje, del aire acondicionado, etc).

Posteriormente el comprador dispone de unos plazos para comprobar que tanto los acabados como las instalaciones están en perfecto estado, que son los siguientes:

• 1 año para los defectos de terminación o acabados, como pintura, desconchones, parquet levantado, etc.
• 3 años de garantía para defectos funcionales, que son los que afectan al uso normal de la vivienda, como humedades, goteras, etc.
• 10 años para defectos estructurales, que puedan afectar a la estabilidad del edificio, como cimentación, forjados, etc.

En el caso de tener que reclamar es importante saber que según la ley de Ordenación de la Edificación, son responsables tanto el Promotor en primer lugar como el Constructor y el Arquitecto, y que la reclamación debe hacerse por escrito de una forma fehaciente, como por ejemplo mediante Burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

Pero no hay que olvidar que los propietarios y comunidades tienen la obligación de hacer un mínimo mantenimiento de todas las instalaciones y del edificio, por lo tanto no se podrá reclamar si se ha omitido este deber, como por ejemplo mantener limpios los canalones de desagüe de pluviales, revisiones de la instalación del gas, etc.

Y una vez comprobado que todo está bien, ¡a disfrutar de la casa! Que para eso la has comprado ¡!!!!

Por María I. Matas