Vamos a intentar analizar los pros y los contras de comprar un piso a un banco de los muchos que tienen ahora a la venta, para que te sientas libre de decidir si acometes la compra o prefieres otro tipo de transacción.
Parece obvia la ventaja, puesto que normalmente será un precio ajustado, y negociado a la baja, motivo por el que nos decidiremos por la compra de un piso de estas características a un banco o Caja.
Pero ojo, por que los contras son varios y conviene conocerlos:
El banco o Caja en este caso es la parte contraria, y por lo tanto se preocupa de cubrirse las espaldas y de que todo le beneficie y no le cause ningún perjuicio.
Es muy importante cerciorarse de que la venta se realiza libre de cargas y al corriente en todos los gastos, tanto de Comunidad como de IBI y tasa de Basuras, y conocer el estado de la última inspección Técnica de edificios, si es que por ley le hubiera correspondido al edificio pasarla.
Si la entidad nos va a financiar la compra, hay que asegurarse de que otro tipo de cargas existentes con anterioridad han sido canceladas económicamente y registralmente, o al menos, exigir que el costo sea a su cargo.
Lo que el Banco o Caja no te cuenta con anterioridad, y te encuentras en la escritura pública de compraventa en la Notaría es la siguiente clausula:
“la venta se realiza como cuerpo cierto en las condiciones físicas, jurídicas y urbanísticas en que se encuentra el inmueble, que el adquiriente declara conocer y aceptar, renunciando consecuentemente a los saneamientos previstos en derecho, y liberando de cualquier posterior responsabilidad a la vendedora por la finca que transmite” así como que “La parte vendedora ha adquirido la finca en escritura de compraventa, no habiéndola ocupado, ni tenido un conocimiento exhaustivo de su situación física, por lo que la parte compradora renuncia expresamente a ejercitar cualesquiera acciones frente al vendedor por saneamiento, por vicios ocultos”
Esto es una clausula totalmente abusiva, que pretende dejar al comprador indefenso ante cualquier posible reclamación, y que si decidimos aceptar tenemos que tener muy claro que nos puede traer problemas, y que será finalmente un juez el que decida si ese derecho es irrenunciable, o si por el contrario hemos eximido a la Entidad de cualquier tipo de responsabilidad frente a un problema.
Así que cuidado, conozcamos nuestros derechos y obligaciones, y si no estamos seguros de algo o necesitamos asesoramiento recurramos a un profesional, el cual verificará el estado real de la finca, y todo cuanto pueda afectarle, antes de firmar algo que posteriormente puede acarrearnos un sinfín de problemas.
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En una reciente adquisición de una vivienda a una entidad bancaria se incluyeron dos cláusulas que al comprador le extrañaron, si bien dada la premura de tiempo, a finales de diciembre, las aceptó pues en caso contrario no se firmaría la escritura, siendo las condiciones económicas muy interesantes; entiendo que otros posibles compradores deben informarse ante expertos inmobiliarios acerca de la validez de estas estipulaciones:
- 1ª) En la hipoteca concedida figura la condición conocida como cláusula suelo aceptando la cual nunca te podrás beneficiar de un descenso de los tipos de interés por debajo del que tienes firmado.
- 2ª) El precio real de la compraventa es muy inferior al valor de mercado determinado por la administración. Lógico por el deseo de las entidades financieras de reducir el número de inmuebles de su propiedad. Pero es obvio que se corre un riesgo, probable, de la incoación de expediente por parte de la agencia tributaria. Para prevenir las consecuencias derivadas de esta actuación, en la escritura se incluye la cláusula por la que el comprador exonera al vendedor de responsabilidad alguna.