El pasado 24 de agosto se aprobó el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas con la finalidad de flexibilizar y dinamizar el mercado de alquiler, reforzar jurídicamente las garantías de las partes e introducir novedades de ámbito fiscal.
Con respecto a la legislación anterior, podemos hablar principalmente de 8 novedades:
1.- Actualización de la renta.- Con la ley anterior, la actualización anual de la renta se hacía en función de las variaciones del Índice de Precios al Consumo (IPC). Con el objetivo puesto en la priorización de la voluntad de las partes, la nueva ley permite que sean éstas quienes pacten expresamente la actualización. En este punto, desde APimonteleon recomendamos seguir aplicando el IPC, por costumbre y coherencia.
2.- Prórrogas del contrato.- Los plazos de prórroga de los contratos también se flexibilizan y así, por ejemplo, la prórroga obligatoria o forzosa se reduce de 5 a 3 años; y la tácita, es decir, cuando ambas partes están de acuerdo y tras los 3 años de la forzosa, se reduce también de 3 a 1 año.
3.- Potestad de desistimiento del arrendatario.- La nueva ley permite que el arrendatario pueda desistir del contrato firmado previa comunicación al propietario con una antelación de 1 mes. Hasta ahora, esto podía hacerse con una antelación de 2 meses, pero una vez transcurridos los 5 años iniciales de contrato (plazo de prórroga forzosa).
4.- Reformas en la vivienda.- La nueva ley permite que las partes pacten que el coste de las reformas que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta
5.- Potestad de recuperar la vivienda.- La legislación aprobada también flexibiliza este punto y permite que el dueño recupere la vivienda para residencia habitual para si o familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad, si lo comunica con un preaviso de 2 meses, independientemente de que no se haya estipulado en el contrato.
6.- Tráfico inmobiliario.- En el caso de venta de un inmueble arrendado, el comprador estará obligado a mantener al inquilino (siempre y cuando el contrato se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad). Con la anterior ley el nuevo propietario estaba obligado a mantener al inquilino hasta el fin del periodo inicial de 5 años con independencia del registro o no del contrato.
7.- Procedimientos de desahucio.- También la nueva ley agiliza los plazos y procedimientos judiciales y asi, por ejemplo, se habilita un plazo de 10 días para que el inquilino pague la deuda; se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado (el abono no es posible transcurridos esos 10 días por lo que el desahucio no se paraliza; y la finalización del proceso será mediante auto del juez (frente a la actual necesidad de decreto del Secretario Judicial). Por tanto, ya no será necesario acudir a la vía jurisdiccional.
8. Novedades fiscales.- En este punto caben destacar mejoras en el tratamiento del Impuesto de Sociedades, novedades en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y novedades fiscales para las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
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He leído el anteproyecto de la ley de arrendamientos urbanos y me gustaría exponer mis reflexiones pues, en general, creo que genera muchas dudas y aporta pocas soluciones.
- El someter a la variación del I.P.C el criterio para modificar las renovaciones de la renta era algo asumido por todo el mundo y que no era objeto de discusión por ninguna de las partes, incluso en contratos de muy larga duración oficinas y locales, en los que se establecían cláusulas de salvaguarda además del I.P.C. Ahora cada contrato puede originar situaciones conflictivas, empezando por determinar como se plasma un indice negativo tal como ocurrió hace bien poco y continuando por las pretensiones de arrendador y arrendatario. Ganas de enredar.
- Reducir la prórroga forzosa a tres años va a originar inseguridad a los posibles arrendatarios, así como la posibilidad del arrendador de recuperar la vivienda - por necesidad o capricho- para si mismo, familiares, etc.
- Inseguridad en el arrendador otorgando al inquilino la pasibilidad de renunciar al contrato sin indemnización. Puede darse el caso de arrendatarios que ocupen la vivienda tres meses y, en este caso, vuelta a iniciar las gestiones, arreglos y demás perjuicios.
- En sendos apartados se hace mención a la inscripción registral, necesaria para cuestiones tan relevantes como el desahucio, y la continuación del arrendamiento en el supuesto de la venta del inmueble a un tercero. ¿Afán recaudatorio?.
¿El colegio de agentes se ha pronunciado al respecto?.
Saludos.
F. Javier Díaz Calero
Em primer lugar daros la enhorabuena por la pagina y desearos toda clase de éxitos.
En segundo lugar deciros que soy de vuestra opinion con respecto a seguir aplicando el IPC, para la revision de los contratos de alquiler, sobre todo teniendo en cuenta, que tanto legisladores como jueces, donde dicen digo, dicen diego al poco rato.
Un saludo,