Lo que tienes que conocer de la nueva Ley de Vivienda

El día 27 de abril de 2023 se aprobó en el Congreso la Nueva Ley de Vivienda y el día 18 de mayo de 2023 ha sido aprobada en el Senado, de modo que entrará en vigor al día siguiente de su inclusión en el BOE, que se estima sea para finales de este mismo mes de mayo.

En España existen 290.000 viviendas de alquiler de titularidad pública, lo cual supone un 1,6% de los 18,5 millones de hogares que se habitan en España, frente al 15% que ofrecen algunos países de la Unión Europea como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria o Dinamarca.

Con al nueva Ley de Vivienda se traslada a los particulares la responsabilidad social del derecho a la vivienda.

Según datos del bufete Pérez Pozo, la Ley se resume fundamentalmente en lo siguiente.

Principales aspectos que le influirán de ahora en adelante al propietario:

• (Art 3) las condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero, es decir que el importe del alquiler más gastos y suministros básicos no pueden exceder del 30% de los ingresos de la unidad de convivencia.
• Definición de Gran Tenedor: Será la persona física o jurídica con 10 viviendas o más (se incluye aquí la vivienda habitual), urbanas de uso residencial o una superficie construida de 1500 m2 en adelante (por ejemplo, un edificio completo).
• Gran Tenedor excepcional, será el titular de 5 viviendas en zonas tensionadas, que determinaran las CCAA.

Declaración de zona tensionada (Art 18) 

Para que se declare zona tensionada se realiza un estudio por la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda, debiendo cumplir con alguna de las circunstancias siguientes:

• Que la carga media del coste del alquiler más gastos y suministros básicos no pueden exceder del 30% de los ingresos o renta media de la unidad de convivencia, o
• Que el precio del alquiler haya tenido en los últimos 5 años previos a la declaración de zona tensionada (ZT), un % de incremento acumulado al menos de 3 puntos porcentuales superior al incremento acumulado del IPC de la CCAA correspondiente.

La declaración de ZT es recurrible.

Vigencia

A partir de la entrada en vigor de la Ley, se aplicará a todos los contratos firmados con posterioridad o a los anteriores en que se pacte someterse a la nueva Ley.

Los efectos fiscales de la Ley se producirán a partir de su publicación, previsible para enero de 2024.

La vigencia de ZT es de 3 años, pudiéndose prorrogar anualmente.

Dónde se aplica esta Ley

En todo el ámbito Nacional, pero es un marco normativo que desarrollara cada CCAA en materia de vivienda.

Cómo se aplica esta Ley

En aquellas comunidades de publiquen sus índices de referencia.

Beneficios Fiscales personas físicas

Entrara en vigor el 1 de enero del 2024.

1. Tendrá que declarar el 50% de los ingresos (antes el 60%)
2. Se puede llegar a una reducción del 90% si siendo el mismo propietario hace un nuevo contrato en ZT, rebajando un 5% la renta actualizada conforme al anterior contrato.
3. Reducción del 70% si el arrendador alquila por 1ª vez en ZT a personas entre 18 y 35 años
4. Reducción del 60% si rehabilito mi vivienda o la he rehabilitado en los dos años anteriores al alquiler.

Beneficios Fiscales personas jurídicas

No ha cambiado, la bonificación es del 40% para lo cual tiene que tener como actividad principal de la Sociedad el arrendamiento de viviendas, al menos 8 viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento y mantenerlo durante mas años.

Recargos por desocupación

Los Ayuntamientos podrán aumentar la cuota del IBI en viviendas desocupadas, de manera continua o permanente a propietarios con 4 viviendas o más.

• Mas de dos años hasta el 50%
• Mas de tres años hasta el 100%

Se puede alegar justificaciones plausibles como salud, dependencia, traslado temporal etc.

Limitación de precios de alquiler en ZT

En zona tensionada la renta será la actualizada en el ultimo contrato o el índice de referencia publicado por la CCAA o el mas bajo de los dos.

Se podrá subir el alquiler hasta un 10% si en los 2 años antes del nuevo contrato:

• Se ha rehabilitado la vivienda (mas del 25% del valor del inmueble)
• Ahorro de energía primaria no renovable del 30%
• Mejora de la accesibilidad
• Duración del contrato o prorroga por 10 años.

Se podrán repercutir los gastos de mantenimiento del inmueble, pero no si en el contrato anterior esto no se contemplaba.

Ampliación de duración de contratos y prorrogas.

• No cambia.
• Persona física contrato 5 años/ Persona jurídica contratos 7 años.
• Prórroga obligatoria 3 años para propietario/ anual para el inquilino y preaviso de un mes.
• Para interrumpir la prórroga el propietario ha de preavisar con 4 meses / el inquilino con 2 meses
• Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad acreditada del inquilino obligatoria para el gran tenedor en Zona Tensionada.

Declaración de vulnerabilidad.

Lo realiza la Administracion, Servicios Sociales.

Se considera vulnerable :

• Si la renta mas gastos y suministros superan el 30% de los ingresos de la familia (unidad de convivencia)
• El conjunto de ingresos es inferior a:
  • 3 veces el IPREM (Indicador Publico de Renta de Efectos Múltiple)
  • 3,3 IPREM por hijo a cargo
  • 3,35 IPREM por hijo si es familia monoparental o con discapacidad
  • 2,2 IPREM por cada persona mayor de 65 años o dependencia
  • 5 IPREM si el titular de la unidad familiar es discapacitado en un 33%

La declaración de vulnerabilidad suspende los plazos de desahucio para todos los propietarios:

• 2 meses si el propietario es persona física
• 4 meses si la propiedad es persona jurídica o gran tenedor
• Loa grandes tenedores tendrán que colaborar obligatoriamente y tendrán que conciliar o intermediar antes de proceder al desahucio.

Información y transparencia

Se tendrá que informar de:

• Identificación registral de la vivienda
• Titularidad y cargas
• Cuota de participación en la propiedad
• Si es vivienda protegida el régimen aplicable
• En caso de edificios catalogados información de las limitaciones de rehabilitación
• Informar sobre la detección de amianto o sustancias peligrosas

A quién afecta la Ley 

• Si se encuentra en zona tensionada, intermediario o propietario debe informar de la ultima renta cobrada de alquiler en los últimos 5 años y del índice de referencia.
• No se podrá cobrar honorarios de gestión por la formalización del contrato que lo pagará el Arrendador.
• Demostrar en caso de desahucio que no es gran tenedor
• ZT nuevos contratos la renta actualizada del ultimo contrato en los últimos 5 años anteriores o índice de referencia y no se pueden aplicar gastos o cuotas nuevas.
• ZT actualizar renta anual, durante 3 años, renovable, utilizar el índice e referencia
• El INE definirá el índice de referencia
• La subida máxima del alquiler será del 2% durante el 2023 y del 3% durante el 2024
• Cambia el IPC por el IGC Índice de Garantía competitiva
• Antes del desahucio un gran tenedor tiene que acompañar documento acreditativo de vulnerabilidad junto a la demansa, declaración responsable de haber cumplido con los tramites en 5 meses anterior y no haber sido resuelta en el plazo de dos meses desde la solicitud, junto con justificante de la solicitud y documento acreditativo del resultado de la conciliación o intermediación.