La inscripción de los contratos de arrendamiento en el Regristro de la propiedad

El pasado mes, en la Revista Colegiado (Revista del Colegio Oficial de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), aparece un artículo escrito por nuestro letrado y Asesor Jurídico de dicho Colegio, Jose Merino Tapia que es de sumo interés.

Se trata de los efectos de la Inscripción de los contratos de Arrendamiento en el Registro de la Propiedad y las consecuencias de no hacerlo.
“Hace ya casi un año que se aprobó la reforma introducida en la LAU por la Ley 4/2013 de 4 de Junio con la finalidad última de potenciar el mercado del alquiler, cosa que no acabamos de entender , entre otras cosas un tanto incomprensibles por su lejanía en ajustarse a la realidad social, como el protagonismo que se le da a la incorporación de un nuevo sistema de protección registral de los arrendamientos.

Nada impedía antes de la reforma que los contratos de alquiler se inscribieran en el Registro de la Propiedad, pero sin transcendencia o efecto de no hacerlo. Ahora, con la Reforma, el legislador lo único que ha conseguido es que obligue prácticamente al arrendatario a inscribir el contrato, si quiere que surta efectos frente a terceros.

Normas Afectadas por la reforma son los Artículos 7, 9, 10, 13,14 y 27 de la LAU cuyos efectos son los siguientes:

Efectos sobre el arrendatario (Inquilino):

1. La extensión de los efectos del contrato a terceros solo será posible en los casos de inscripción del arrendamiento.
2. Los contratos de arrendamientos no inscritos en el Registro, no gozarán, en caso de transmisión por cualquier causa o título de la finca, de la duración mínima fijada en el Art 9 de la LAU, ni del derecho de prórroga automática.
3. La inscripción del arrendamiento debe ser anterior a la adquisición del inmueble por un tercero de buena fe.
4. La enajenación de la vivienda arrendada por tercero de buena fe no se subrogara en los derechos del arrendador salvo que el contrato conste inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca.

Efectos sobre el arrendador (Propietario):

1. La inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad permite al arrendador recuperar sin procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de las rentas la finca arrendada – en la práctica habrá que ver si esto es así, pues en cualquier caso el arrendador deberá requerir judicial o notarialmente al arrendatario el pago de las rentas, y en caso de que no pague ni desaloje la vivienda en el plazo de 10 días la Ley no dice nada al respecto, por lo que mucho nos tememos que cuando se produzcan estos supuestos finalmente se deberá acudir al procedimiento judicial de ejecución para el lanzamiento del arrendatario y para el inicio de la vía de apremio en caso de impago-.
2. La inscripción del arrendamiento podrá ser cancelada por el propio arrendador mediante la simple aportación al Registro de la Propiedad del acta judicial o notarial en la que conste el requerimiento sin contestar o aceptando la resolución de pleno derecho.

A la vista de todo lo anterior, son varias las conclusiones objetivas a las que se puede llegar:

a) Potenciación de la figura de la inscripción registral del contrato de arrendamiento.
b) Correlativa disminución de los derechos del arrendatario en caso de transmisión de la finca o pérdida del derecho del arrendador por cualquier título si el contrato de arrendamiento no está inscrito.
c) Protección del tercer adquirente de buena fe que reúna los requisitos del art 34 de la Ley Hipotecaria.
d) Y una mayor protección al arrendador en aquellos casos en los que se lleve a cabo la inscripción de los contratos de la Propiedad. “