IMPUESTOS EN LA COMPRA O HERENCIA DE UNA VIVIENDA DE RENTA ANTIGUA

Comprar o heredar una vivienda de renta antigua tiene sus complicaciones, impide el uso del inmueble por su propietario y genera una escasa rentabilidad, pero según Hacienda tengo que pagar ITP (normalmente entre 6% y 10% sobre el valor real o declarado) o Impuesto de Sucesiones al tipo estándar de cada comunidad, cuando en realidad el valor de la vivienda en el mercado, no es el mismo que el que tendría un inmueble con cualquier otro inquilino.

Un inquilino de renta antigua puede hacer que el valor fiscal sea entre un 40% y un 70% menor que el valor de mercado libre ya que si el inmueble está ocupado por un inquilino con renta antigua, su valor de mercado se reduce, porque es difícil venderlo libre y las rentas suelen ser muy bajas.

Si la adquieres por compraventa (ITP): Por ley, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia catastral (Catastro) o, si no existe, sobre el valor de mercado.

Si la adquieres por herencia (Impuesto de Sucesiones): El impuesto depende también de la comunidad autónoma y del parentesco.

Alternativas

La alternativa es aplicar coeficientes reductores justificando que el contrato de arrendamiento de renta antigua disminuye el valor (hay jurisprudencia que admite peritajes para rebajar la base imponible).

El tipo impositivo (6-10% en ITP o la tarifa progresiva de sucesiones) no cambia, pero sí la base imponible sobre la que se calcula. 

El valor del inmueble en la herencia también puede minorarse por la carga del arrendamiento (igual que en ITP), usando una tasación que refleje la pérdida de valor por estar arrendado con renta antigua. La normativa (art. 9 Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones) permite declarar un valor neto real, teniendo en cuenta “cargas y gravámenes”.

Para ello lo más recomendable es pedir una tasación capitalizando la renta pagada por el inquilino, es decir, mediante lo establecido por el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.y, si Hacienda revisa el valor, usarla para justificar. 

Vamos a poner un ejemplo con vivienda de 200.000 € y renta antigua

Supongamos que compras una casa por 200.000 €, con inquilino de renta antigua (renta mensual de 200 €) que reduce su valor un 60 % por la carga. 

• Valor real ajustado = 200.000 € × (1 – 0,60) = 80.000 €.

ITP (compraventa)

• Base imponible: 80.000 € (tras aplicar la reducción). 

• Tipo medio ITP: entre 6 % y 10 % según CC. AA. 

• Ejemplo en Madrid (tipo general 6 %):
  • ITP = 80.000 € × 6 % = 4.800 €. 

Sucesiones (si fuera herencia)

• Base: 80.000 €. 

• Tarifa estatal progresiva: 7,65 %–34 %, pero se aplica una bonificación autonómica por parentesco. 

• En Madrid (99 % de bonificación para hijos/cónyuge):
  • Cuota teórica (digamos 8 %) = 6.400 €, pero se bonifica al 99 %, por lo que se pagan ~64 €. 

Resumiendo

• En caso de compraventa, lo esencial es valorar la reducción por renta antigua (60 % en el ejemplo), luego aplicar el ITP autonómico (6 %–10 %). 

• En caso de sucesión, el ahorro puede ser enorme al combinar reducción de base y bonificación autonómica (casi 0 €, como en el ejemplo de Madrid).
• Te aconsejo: 

1. 1. Tasación oficial del impacto del contrato de arrendamiento sobre el valor del inmueble.
   2. Presentar valoración reducida a Hacienda (ITP o Sucesiones).
   3. Aplicar tu tipo autonómico + posibles bonificaciones por situación personal.

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