Diferencias fiscales en Madrid entre alquilar un piso como vivienda habitual, turístico o de temporada

Madrid es una de las comunidades más activas en el mercado inmobiliario, y elegir entre alquilar un piso como vivienda habitual, turístico o de temporada no solo tiene implicaciones legales, sino también fiscales. A continuación, te explicamos las diferencias más importantes desde el punto de vista fiscal.

1. Alquiler como vivienda habitual

¿Qué es?

Es el alquiler destinado a que el inquilino establezca su residencia permanente. Normalmente se formaliza mediante un contrato de larga duración (mínimo 5 años si el arrendador es persona física, 7 si es jurídica).

Fiscalidad:

• IRPF (propietario): El arrendador tributa los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario.
• Reducción del 50%: En el IRPF, el propietario puede aplicar una reducción del 50% sobre el rendimiento neto (ingresos – gastos deducibles), siempre que esté debidamente declarado y se destine a vivienda habitual del inquilino.
• IVA: Está exento de IVA.
• IBI e impuestos locales: El propietario sigue pagando el IBI, a no ser que se haya pactado expresamente lo contrario en el contrato. No hay recargo específico.

2. Alquiler turístico

¿Qué es?

Se trata de alquileres de corta estancia, con fines vacacionales, generalmente por días o semanas, y gestionados a través de plataformas como Airbnb o Booking. En Madrid, es obligatorio registrar la vivienda en el Registro de Viviendas de Uso Turístico (VUT).

Fiscalidad:

• IRPF (propietario): Los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario si no hay servicios hoteleros. Si se prestan servicios (limpieza diaria, comidas, recepción, etc.), se considera actividad económica, tributando como tal.
• Sin reducción del 50%: No se aplica la reducción del 50% en el IRPF.
• IVA:
  • Exento si no hay servicios hoteleros. 
  • Si se prestan servicios adicionales, sujeto al 21% de IVA. 
• IAE: Si el alquiler es habitual y con servicios, se puede estar obligado a darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas.
• Impuesto sobre Estancias Turísticas: No se aplica aún en Madrid (sí en otras comunidades como Cataluña o Baleares), pero se plantea en el futuro.

3. Alquiler de temporada

¿Qué es?

Alquiler por motivos transitorios (estudios, trabajo temporal, tratamientos médicos, etc.), no es vivienda habitual. Dura desde semanas hasta varios meses, pero no hay intención de residencia permanente.

Fiscalidad:

• IRPF (propietario): Tributan como rendimientos del capital inmobiliario, igual que los otros casos.
• Sin reducción del 60%: Al no destinarse a vivienda habitual, no se aplica la reducción del 60%.
• IVA: Está exento de IVA si no se prestan servicios.
• Contrato: Debe estar claramente justificado el motivo temporal (ej. carta de empresa, matrícula de estudios, etc.) para evitar confusiones con arrendamientos turísticos y de vivienda habitual.

Comparativa rápida

Elegir cómo alquilar tu piso en Madrid implica considerar no solo la rentabilidad, sino también el impacto fiscal. Si buscas estabilidad y beneficios fiscales, el alquiler como vivienda habitual es el más ventajoso. Si priorizas ingresos a corto plazo y estás dispuesto a asumir más obligaciones, el turístico puede ser interesante. El alquiler de temporada, por su parte, ofrece flexibilidad, aunque con menor ventaja fiscal.

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