DIFERENCIAS ENTRE M2 CONSTRUIDOS Y M2 ÚTILES

Cuando me planteo vender o comprar una vivienda me encuentro con el término “metros construidos” y “metros útiles”, lo cual es importante para determinar el valor de una propiedad. 

METROS CONSTRUIDOS

Los metros construidos incluyen no solo las áreas habitables sino también muros, tabiques, pasillos, balcones, terrazas, trasteros o cualquier otro espacio construido.

La diferencia entre construidos entre un piso normal y un piso dentro de una urbanización es importante, porque si esta dentro de una urbanización los elementos comunes como piscinas, zonas deportivas etc. se contabilizan.

METROS ÚTILES

Los metros útiles se refieren solo a los metros realmente utilizables para vivir y excluyen las zonas comunes, terrazas y balcones. Incluyen eso sí, armarios o muebles empotrados ya que son elementos que se pueden retirar.

Además, la superficie de sótanos o altillos que no superen una altura de 1,5 metros tampoco se considera metros útiles.

Si quieres hacer una medición bastara con que multipliques el ancho y el largo de la pared de cada estancia, aunque lo mejor es que te levante un plano un técnico.

Conocer las dimensiones de un inmueble no es tan fácil, los vendedores suelen utilizar en sus anuncios los metros de catastro, que casi nunca coinciden ni con los metros de escritura ni con los metros reales, de modo que anuncian el piso con un tamaño que realmente no tiene con objeto de abaratar el precio €/m2.

Tampoco nos podemos dejar engañar si el inmueble tiene terraza o patio que normalmente suele llevar a confusión. Si la terraza o el patio no está cubierto estos computan al 50%.

QUE DICE LA NORMATIVA

La normativa establece que los metros construidos deben incluir todos los elementos de la construcción mientras que los útiles deben excluir los comunes.

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles lo define de la siguiente forma:

• Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.
• Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
• Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
• Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

IMPORTANCIA PARA LA VALORACIÓN

La diferencia entre m2 construidos y m2 útiles afecta en el valor de la vivienda. El tasador tendrá en cuenta el precio por metro cuadrado para comprar propiedades, de modo que si la vivienda tiene más metros útiles en relación a los metros construidos su precio por metro cuadrado será más alto.

Y como he dicho antes, los edificios con grandes zonas comunes con piscina, jardines, gimnasios etc. incluyen estos espacios en los metros construidos por lo que puede afectar a la percepción del valor. En este caso el tasador usara los metros construidos excluyendo las zonas comunes.

En conclusión, es fundamental conocer estas diferencias y exigir a particulares y profesionales que proporcionen los metros construidos y útiles.

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