Cómo calcular el valor de una vivienda con usufructo

El otro día, una conocida mía me comenta que tiene una vivienda de la que ella es usufructuaria y los hijos, uno de ella y el otro de su cónyuge fallecido. Pues bien el hijastro se interesa por comprar la vivienda, pero le dice que no puede porque al tener un usufructo la vivienda le va a salir más cara.

Evidentemente no es así, cuando se recibe una vivienda en herencia el cónyuge fallecido suele recibir el usufructo de la casa y los hijos la nuda propiedad, de modo que el viudo o la viuda, si el usufructo es vitalicio podría vivir en ella hasta su muerte.

Ahora bien, que ocurre si todas las partes de mutuo acuerdo deciden vender la vivienda con el usufructo a un tercero. Lo que ocurre es que el usufructuario tiene derecho a percibir una cantidad por la venta.

¿Cómo calculo el valor de la vivienda con usufructo? ¿Cuánto es el importe al que tiene derecho el usufructuario? ¿Vale más?

Pues no, una casa con usufructo vale lo mismo que cualquier otra vivienda en el mercado, de modo que una vez decidido el precio de venta, hay que determinar cuánto vale el usufructo y cuánto cuesta la nuda propiedad de la casa para que cada una de las partes reciba la cantidad que le corresponde. Es decir el reparto será el siguiente:

X para el nudo o nudos propietarios

X para el usufructuario

= total del precio de venta

Lo que se plantea una vez tomada la decisión de venta y acordado el precio en el que se quiera vender, es como determinar el importe que le corresponderá al usufructuario.

El valor del usufructo se calcula teniendo en cuenta la edad de la persona. Existen calculadoras para este fin, pero se puede saber aproximadamente con una sencilla formula:

La fórmula base para calcular este tipo es la siguiente: el usufructo es igual a 89 menos la edad del usufructuario.

Por ejemplo, supongamos que el usufructuario tiene 64 años de edad y el precio de la vivienda heredada que se quiere vender es de 100.000 euros. En este caso, se debe restar 89 menos 64, cuyo  resultado es de  25, si este resultado lo convertimos en  porcentaje, y lo  multiplicamos por el precio de la casa, tendremos el importe del usufructo. Es decir, 100.000 euros por 25% igual a 25.000 euros.

¿Y cuál es el valor de la nuda propiedad?

El importe sobrante, es decir, 100.000 – 25.000 = 75.000 euros.

Por tanto y como conclusión, la vivienda vale lo mismo que cualquier otra vivienda a la venta, sin que el tener un usufructo impida la misma ni la operación sea más gravosa.

Por último solo señalar que el valor del usufructo vitalicio no puede superar el 70% del precio de la casa ni puede ser inferior al 10%. Es decir, este es igual al 70% del precio de venta de la vivienda cuando el usufructuario tiene 20 años (o menos) y va disminuyendo a medida que la persona va cumpliendo años, pero a partir de los 79 años no puede recibir nunca menos del 10% del valor de la propiedad, aunque el cálculo sea un porcentaje inferior a este