¿Quién debe hacerse cargo de las derramas, arrendador o arrendatario?

A los inquilinos o arrendatarios les asaltan muchas dudas a la hora de saber que le corresponde o no asumir con respecto a las temidas derramas. Las derramas son aquellos gastos extraordinarios que deben pagar los vecinos propietarios de los pisos de un edificio, cuando se producen gastos imprevistos que no pueden ser abonados con las cuotas o fondo habituales de comunidad, como poner el ascensor, pocería, pintura, restaurar fachadas,etc… en definitiva todos los desperfectos y arreglos de elementos comunes.

¿¿¿Y en qué les afecta esto a los inquilinos???

En principio los arrendatarios no están obligados a hacer frente a ningún gasto extraordinario de la comunidad, así lo establece la LAU en el Art 20, salvo que entre el casero y el inquilino se haya pactado otra cosa, ya que el mismo artículo establece que

“arrendador y arrendatario pacten que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como las cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”

Significa por tanto que las cuotas de comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (contribución), la tasa de basuras, la de alcantarillado, seguro multi-riesgo de la vivienda y similares, pueden ser exigidas, por el arrendador al arrendatario, para que sean abonadas por éste.

Se establece como requisito para la validez del pacto y por tanto, se impone como limitación al arrendador, el hecho de que hay que establecerlo específicamente por escrito e indicar la cuantía anual a la fecha del contrato.

¿Y qué pasa con las derramas?

El problema de los pactos genéricos entre arrendador y arrendatario a que se refiere el artículo 20 de la LAU se va a plantear ahora, sobre todo en aquellos casos de derramas extraordinarias, cuyo pago es dudoso que haya querido ser asumido por el arrendatario a pesar de ser quien disfruta del inmueble y de sus servicios.

De acuerdo con el artículo 20.2 de la LAU durante los cinco primeros años de vigencia del contrato la suma que el arrendatario debe pagar en este concepto sólo se puede incrementar anualmente y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta conforme al artículo 18.1 de la LAU, así, se entiende, que si la subida real de la comunidad o de las tasas, supera dicho límite, esa diferencia, tendrá que ser asumida por el propietario.

Creo que los gastos a que se refiere el artículo 20.1 de la LAU son todos aquéllos no susceptibles de individualización que sean precisos para la adecuada conservación y reparación del inmueble con sus elementos y servicios comunes con la finalidad de asegurar el más adecuado uso y disfrute de éste, incluidas las mejoras e instalación de nuevos servicios.

Lo que ocurre es que, en la práctica, si el pacto se refiere a los gastos de Comunidad, habrá de entenderse referido a los gastos ordinarios, no porque las mejoras no estén incluidas en el artículo 20 de la LAU, sino porque, con arreglo a los criterios generales de interpretación las partes habrán querido en la mayor parte de los casos ceñirse a los gastos comunes de la Comunidad.

En principio, las cuotas por derramas extraordinarias exigidas por la Comunidad quedan fuera de los conceptos que se pueden exigir al arrendatario, sobre todo porque no se puede calcular el importe anual y fijarlo en el contrato, incumpliendo los requisitos antes apuntados. Ahora bien, en la práctica se suele incluir su pago por el inquilino en los contratos, dando lugar a numerosas controversias.

En definitiva y como conclusión, el pago de las derramas le corresponde afrontarlas al dueño del inmueble en cuestión siempre que estás sean extraordinarias, aunque también pueden llegar a un acuerdo privado entre ambos para que el inquilino se haga cargo de los gastos corrientes que se circunscriban a la vivienda arrendada