PRÓRROGA LEGAL, PRÓRROGA TÁCITA Y TÁCITA RECONDUCCIÓN: LAS 3 FASES CLAVE DE UN ALQUILER

¿Tu contrato de alquiler ha terminado… o sigue vigente?  Muchos propietarios e inquilinos confunden estos 3 conceptos:

• prórroga legal.
• prórroga tácita.
• tácita reconducción.

Y ojo, porque NO significan lo mismo.  Te lo explico de forma sencilla.

Cuando se firma un contrato de alquiler, muchas personas creen que todo termina en la fecha pactada. Sin embargo, jurídicamente un arrendamiento puede pasar por tres etapas distintas: prórroga legal, prórroga tácita y tácita reconducción. Entenderlas es fundamental para saber si el contrato sigue siendo el mismo o si ha nacido uno nuevo. 

1. Prórroga legal

Es la extensión obligatoria del contrato cuando la duración pactada es inferior al mínimo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Actualmente, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta:

• 5 años si el propietario es persona física.  
• 7 años si el propietario es persona jurídica. 

Durante esta etapa:

• El contrato sigue siendo el mismo.
• El propietario no puede negarse a la continuidad mientras no se alcance el mínimo legal. 

Ejemplo práctico:

Firmas un alquiler de 1 año en 2024.

Si eres inquilino y quieres continuar, aunque el contrato diga “1 año”, la Ley protege al inquilino, aunque el propietario no quiera renovar, hasta:

• 5 años → si el propietario es persona física.
• 7 años → si es empresa o sociedad.

-El contrato sigue siendo el mismo.

-Se mantienen las condiciones pactadas.

-Es una obligación legal.

2. Prórroga tácita

Una vez superada la duración mínima legal, si ninguna de las partes comunica su voluntad de finalizar el contrato dentro de los plazos legales, este se renueva automáticamente por anualidades.  

Cuando terminan esos 5 o 7 años, el contrato puede seguir automáticamente si ninguna de las partes avisa de que quiere finalizarlo. 

¿Cuánto dura?

Normalmente, renovaciones anuales.

Importante:

Para evitar esta renovación automática hay que avisar con antelación:

• Propietario → 4 meses antes.
• Inquilino → 2 meses antes.

Ejemplo práctico:

El contrato cumple 5 años o 7 años en junio y nadie comunica nada.

Resultado: el alquiler continúa automáticamente.

• Sigue siendo el contrato original.
• Se mantienen las mismas condiciones.
  
• No se firma un contrato nuevo.

–El contrato continúa siendo el original.

–Se mantienen las mismas condiciones. 

–El arrendador debe avisar con 4 meses de antelación y el inquilino con 2 meses si no quieren renovar. 

3. Tácita reconducción

Aquí ya no hablamos de una prórroga, sino de un contrato nuevo. Se produce cuando:

• El contrato y todas sus prórrogas han terminado por tanto ya terminó definitivamente.
• El inquilino permanece en la vivienda más de 15 días.
• El propietario no se opone ni reclama la entrega de la vivienda.  

La gran diferencia es que:

• Jurídicamente nace un nuevo contrato.  
• La duración dependerá de cómo se pague la renta (mensual, anual, etc.). 
• Puede tener consecuencias importantes en zonas tensionadas o con limitaciones de precio del alquiler.  

Ejemplo práctico:

Finaliza el contrato, pasan semanas y el inquilino sigue pagando el alquiler mientras el propietario acepta los pagos sin decir nada. En ese momento puede entenderse que ha nacido un NUEVO contrato. 

Y esto cambia muchas cosas: 

• duración.
  
• condiciones.
• actualizaciones de renta.
  
• posibles límites legales del alquiler.

En conclusión:

La diferencia principal está en saber cuándo el contrato sigue siendo el mismo y cuándo se considera uno nuevo. Esto afecta a derechos, duración, renovaciones y posibles limitaciones legales. Tanto propietarios como inquilinos deberían revisar bien las fechas y los plazos de preaviso para evitar conflictos o perder derechos, porque en alquileres, a veces el silencio… también tiene consecuencias. 

• Prórroga legal → el contrato continúa por obligación de la ley.
  
• Prórroga tácita → el contrato continúa porque nadie avisa.
• Tácita reconducción → ya NO continúa el mismo contrato: nace otro nuevo.

Si te ha resultado útil este artículo puedes suscribirte al blog y seguirnos.
www.apimonteleon.com.