La regulación del alquiler turístico o de uso vacacional (parte 1)

Ahora que esta tan en auge el alquiler turístico y dada la problemática que esta suscitando en las grandes ciudades, hoy queremos dar algunas pinceladas de cuales son sus normas reguladoras y cuáles son las que están en curso, maravillosamente expuesto por nuestro letrado del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria José Merino.

Lo primero que hay que señalar, es que el alquiler turístico está excluido de la LAU al modificarse esta por Ley 4/2013, esto es porque el alquiler turístico está sujeto a una normativa especial estatal o autonómica que la regula especialmente.

• Artículo 5.e LAU: quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Para que un arrendamiento vacacional quede fuera de la LAU y se convierta en arrendamiento de vivienda turística, hace falta que se den los siguientes supuestos:

1. Cesión temporal.
2. Cesión de la totalidad de la vivienda.
3. Viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
4. Que sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística plataformas online en internet. Principalmente Agencias de Viajes, a través de una Agencia Inmobiliaria especializada en inmuebles turísticos,

Esto quiere decir que si el que oferta y publicita es directamente el propietario a través de carteles o anuncios, quedara incluido en la LAU.

• Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador (precio).
• Que esté sometida a un régimen sectorial de la correspondiente CCAA.

NORMATIVA

Las Competencias asumidas por CC.AA. se encuentran recogidas en el art. 148.1.18ª CE y el art. 26.1.21º Estatuto Autonomía de la Comunidad de Madrid (CM). En concreto, la CM regula esta materia a través de dos normas:

1. La Ley1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid(régimen sancionador)
2. El Decreto 79/2014, de 10 de julio, que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso vacacional y cuyo objeto es regular el régimen jurídico y los requisitos mínimos que deben cumplir los apartamentos turísticos las viviendas de uso turístico en el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid.

Para empezar vamos a distinguir que son Apartamentos Turísticos y cuales Viviendas de Uso vacacional.

PARA QUE SEAN APARTAMENTOS TURISTICOS TIENEN QUE CUMPLIR CON LOS SIGUIENTES REQUISITOS:

1. Estar compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que son comercializadas en común por un mismo titular. Pueden ser apartamentos propiamente dichos, o bien villas, chalés, bungalós o inmuebles análogos.
2. Han de estar en el mismo edificio con acceso y escalera de uso exclusivo y con un mínimo de 4 unidades de alojamiento.
3. Deben estar dispuestos para su inmediata ocupación y contar con el mobiliario y las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento.
4. Han de estar destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente, mediante precio.
5. Que el servicio de este tipo de alojamiento sea Habitual, es decir, que el ejercicio de la actividad turística sea de un mínimo de 3 meses continuados durante el año natural.
6. No podrán utilizarse como residencia permanente.
7. Tienen que estar identificados mediante una placa identificativa con el signo de unas llaves en categoría de 4, 3, 2 y 1 dependiendo de los requisitos que cumplan.
8. Ha de presentarse una Declaración responsable de inicio de actividad: presentación ante la DG Turismo CM (C/ Alcalá, 31) y presentación por registro o medios telemáticos.
9. Han de estar Inscritos en el Registro de Empresas Turísticas dependiente de la Dirección General de Turismo (art.11.3).
10. En el precio del alojamiento han de estar incluidos los suministros de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de la habitación.

PARA QUE SEAN VIVIENDAS DE USO TURISTICO TIENEN QUE CUMPLIR CON LOS SIGUIENTES REQUISITOS:

1. Pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.
2. Los precios de todos los servicios que se oferten se expondrán en lugar visible a la entrada de cada vivienda de uso turístico incluidos los suministros de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de habitaciones.
3. Declaración responsable de inicio de actividad: presentación ante la DG Turismo CM (C/ Alcalá, 31).
4. Disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente y la Cedula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
5. Presentación por registro o medios telemáticos.
6. Inscripción en el Registro de Empresas Turísticas.
7. No podrán utilizarse como residencia permanente.
8. Se clasifican en una única categoría.
9. Exhibición placa distintiva

RÉGIMEN SANCIONADOR

¿Cuál es la consecuencia para el titular de la vivienda del incumplimiento de estas normas?

Aplicación del régimen sancionador del capítulo II, del título IV de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid.

Las infracciones contra las disposiciones en materia de turismo, darán lugar a las siguientes sanciones:

a) Apercibimiento.
b) Multa.
c) Suspensión temporal de actividades o del ejercicio profesional, y cierre temporal del establecimiento, locales o instalaciones.
d) Anulación de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas.
e) Clausura definitiva del establecimiento.

El artículo 61 de dicha Ley determina las multas aplicables:

1. Infracciones leves, en cuantía de hasta 3.000 euros.
2. Infracciones graves, en cuantía comprendida entre 3.001 y 30.000 euros.
3. Infracciones muy graves, en cuantía comprendida entre 30.001 y 300.000 euros o la clausura definitiva del «establecimiento»