¿ES LEGAL COBRAR RENTA DE ALQUILER ACTUALIZADA CON CARACTER RETROACTIVO?

Muchos clientes de la Agencia nos preguntan si es legal actualizar la renta con carácter retroactivo, bien porque se les olvido hacerlo a tiempo o porque en aquel momento no lo consideraron oportuno.

El Art 18.2 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, responde: “La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada (arrendador) lo notifique a la otra parte por escrito (…)

Es decir, la respuesta a si es legal cobrar renta de alquiler actualizada con carácter retroactivo es NO, porque, aunque se tome como índice revisor el porcentaje aplicable desde la fecha en que proceda la actualización, lo permitido es aplicar dicho incremento desde el mes siguiente al que se ha llevado a cabo la revisión y sea notificada al arrendatario, no a las mensualidades anteriores.

Ejemplo:

Imaginemos que en un contrato suscrito en Marzo de 2021 se revisa la renta en Febrero de 2024 y no se ha hecho en los años anteriores, el arrendador solo podrá repercutir al arrendatario la actualización desde el mes siguiente a su notificación, pero no podrá cobrar los incrementos de renta devengados en los años 2022 y 2023.

La jurisprudencia es clara.

• La pretensión de cobrar actualizaciones de renta de períodos anteriores al momento en que se realiza es inviable (Audiencia de Cádiz, Sec. 2ª, 28-9-2010).
• No cabe la reclamación de los incrementos por IPC con carácter retroactivo (Audiencia de Barcelona, Sección 13ª. 11-11-2008).
• Aunque se tome como índice revisor la variación del IPC desde la fecha del contrato, lo permitido es aplicar dicho incremento desde el mes siguiente al que se ha llevado a cabo la revisión, no a las mensualidades anteriores (Audiencia de Madrid, Sec. 11ª, 15-9-2009). Es decir, si se revisa la renta en mayo de 2018 y no se ha hecho en los años anteriores el arrendador puede elegir el período de IPC que más le convenga. Aplicar el IPC del período mayo 2017 – mayo 2018, o el 2016 – 2018 si es superior y supone un mayor aumento de la renta. Pero no se puede cobrar a partir de mayo 2018 los incrementos de renta de 2016 y 2017.
• La Audiencia de Tenerife, sentencia de 25-4-2012, consideró que cobrar la actualización de la renta finalizado el alquiler es un ejercicio abusivo y antisocial del Derecho.

Queda claro por tanto que no se puede aplicar la subida correspondiente a la actualización de la renta con carácter retroactivo, pero según Carmen Giménez, letrada de G&G Abogados afirma que «cuando un contrato de arrendamiento no se hubiera actualizado durante algunas anualidades, las diferencias resultantes en la renta si se hubiera aplicado dicha actualización a su debido tiempo se perderán, por no tener carácter retroactivo la actualización de renta. Pero nada impide que la actualización que se quiera hacer, debidamente notificada, resulte del sumatorio de los índices de las anualidades en las que no se hizo».

Ejemplo: 

Un arrendador no aplico la subida del 2% legal del año 2023, y en el año 2024 en el plazo legal en el que tocaba revisar la renta, el propietario les aplica como subida el 2% correspondiente al año 2023 mas el 3% del año en curso, es decir un total del 5%. 

Pues esta subida es perfectamente válida porque la jurisprudencia existente en esta materia establece que se pueden acumular las subidas si no se hubieran aplicado, aunque los índices de actualización de rentas no se pueden aplicar con carácter retroactivo.

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