Hace poco hable en otro artículo de los impuestos y tramites que tiene que realizar un extranjero para comprar bienes inmuebles en España, pues bien ¿Qué pasa cuando lo que quiere es vender? ¿Qué tramites tiene que realizar? ¿Qué impuestos soporta?

 Si el transmitente es persona física residente en España
Tributación en el IRPF

Si vendes en el 2013 tendrías que declarar en la declaración de renta del 2014 la ganancia o la perdida de patrimonio que te haya supuesto la venta del inmueble.

Si has obtenido un beneficio has de tener en cuenta que los rendimientos derivados de la transmisión de bienes inmuebles que no tengan la consideración de actividad económica, para residentes, tributan hasta los primeros 6.000 € de Plusvalía al 21%, hasta los 24.000€ tributan al 25% y el resto al 27%, si no lo puedes compensar con otras disminuciones patrimoniales de otras operaciones.

En las transmisiones onerosas, el importe de la ganancia o pérdida se cuantifica por la diferencia entre los valores de transmisión que es el valor de venta menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión y que hayan corrido por cuenta del transmitente, ( plusvalía, cancelación de cargas y gastos notariales) y  el valor de adquisición de la vivienda , que es el precio de compra más gastos de compraventa, (impuestos, gastos notariales, gastos de hipoteca etc)

Tratándose de bienes inmuebles, determinado el valor de adquisición, debe procederse a la actualización de ese valor, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado correspondiente a cada ejercicio.

Tributación por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

 Normalmente se pacta que el el vendedor paga la plusvalía del ayuntamiento, que se llama realmente el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Este incremento no depende del valor en el que vendas tu casa sino depende de los años que han pasado desde que el vendedor la compró hasta que la ha vendido, y del valor catastral de la misma.

Este incremento se determina aplicando al valor del terreno al tiempo del devengo un porcentaje anual que determina cada ayuntamiento. Al incremento calculado, se le aplica un tipo de gravamen que no puede exceder del 30%.

En el Ayuntamiento te lo pueden calcular aportando escrituras de la vivienda para saber cuándo compró el vendedor y aportando tambien la copia simple de la venta de la vivienda sabiendo así el tiempo que ha transcurrido esa vivienda en posesión del vendedor.

1.2 Si el transmitente es No residente en España.

 Tributación por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Si se trata de ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de bienes inmuebles situados en territorio español, para determinar la base imponible se aplicarán, asimismo, las reglas establecidas en la Ley del IPRF, con algunas excepciones. En general, la base se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble que se trate. Cuando la ganancia patrimonial provenga de una adquisición a título lucrativo su importe será el valor normal del mercado del elemento adquirido.

A las ganancias patrimoniales se aplica el 21 por 100.

En este caso de transmisión de inmueble sito en España por un no residente que actúa sin establecimiento permanente, el comprador estará obligado a retener al vendedor,  e ingresar el 3 por 100 del precio de la venta acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto que debe satisfacer el no residente, que en realidad corresponde a la plusvalía de la vivienda, que lo debe de pagar el extranjero, pero Hacienda para evitar que este se vaya y no pague, hace que lo asuma el comprador, descontándoselo del precio al vendedor.

Para calcular la deuda tributaria serán deducibles las retenciones e ingresos a cuenta que se hayan practicado sobre las rentas.

 

 

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