Tener la “bola de cristal” es imposible, por más que nos gustaría a más de uno, pero siempre hay hechos y medidas que dejan atisbar como se presentará el panorama inmobiliario en los próximos meses.

Se nos han acabado las medidas que hasta ahora habían dado un tímido empujón, como la desgravación en el impuesto sobre la renta de las personas físicas para la compra de vivienda habitual, la exención del 50 % del Impuesto sobre el Incremento de los terrenos de naturaleza Urbana (Plusvalía) y el IVA para la compra de vivienda nueva que sube del 4% al 10%.

Ahora se pretenden nuevas medidas para impulsar este “maltrecho” mercado ,como la nueva Ley para potenciar el alquiler, la creación del famoso “Banco Malo” que permita a las Entidades Financieras sanear sus numerosos activos tóxicos inmobiliarios de difícil y casi imposible venta.

Sin embargo y aunque se intente, es tanta la cantidad de inmuebles la que inunda el mercado actual, que será difícil que la pobre demanda existente pueda absorberlos todos. Además los expertos apuntan a que otros motivos harán que el 2013 no sea aun el año del despegue:

El descenso de los precios: Porque seguirán bajando, los inmuebles seguirán a la baja, todavía habrá más descenso, aunque en lo que nadie se pone de acuerdo es de si este año se tocara fondo o no.

La opinión de Apimonteleon es que aún queda recorrido, por lo que hay que ir siempre por delante y no fiarse del precio medio de los portales inmobiliarios sino de los expertos que valoran el precio real de venta de toda clase de inmuebles, teniendo en cuenta todos los factores que influyen en la misma, como antigüedad, estado, circunstancias, situación y lo que es más importante, testigos reales de ventas recientes. Así lo hacemos en Apimonteleon desde hace más de 20 años valorando, tasando y convirtiendo la intención de venta en realidades.

Habrá más alquiler y más barato: La vivienda sigue siendo un bien necesario y ante la imposibilidad de compra se alquilará más. Los inmuebles que no se venden y cuyos propietarios no están dispuestos a bajar, se terminaran o bien retirando de la venta o en la mayor parte de los casos, alquilando en una proporción muy alta y las medidas gubernamentales para fomentar el alquiler algo harán también. Con lo cual el aumento de oferta hará que bajen los precios y por fin el alquiler empezará a ser competitivo.

Se darán pocos préstamos: No parece que las Entidades bancarias tengan previsto ningún cambio en su política de no conceder hipotecas. Las perspectivas de empleo de momento no mejoran, incluso se prevé que aun queden muchos despidos por producirse desgraciadamente, así que en este sentido el 2013 será algo más complicado que el anterior.

Seguirán adelante los embargos y los desahucios, a pesar de las medidas tomadas por el Gobierno de implantar moratorias a familias que cumplan con determinados requisitos. Desde la Asociación de Usuarios de Banca y Seguros (Adicae) se afirma que “la sangría” de desahucios no ha acabado y que se producirá un aumento en el 2013 y 2014.

El Euribor seguirá bajando: Según los expertos se mantendrá en los índices actuales e incluso puede que baje. El Euribor se cerró en el mes de Diciembre de 2012 con su sexto mínimo histórico del año, acumulando 13 meses de caídas consecutivas, lo cual se ha convertido en motivo de alegría para miles de hipotecados, pero también de frustración para otros tantos.

Según el diario “El Confidencial”, muchas familias están experimentando cierto alivio en sus bolsillos al reducirse la cuota que tienen que pagar cada mes al banco. Sin embargo, también son muy numerosas las familias que se han encontrado con una desagradable sorpresa en sus contratos hipotecarios, las denominadas ‘cláusulas suelo’, que están impidiendo que se beneficien del descenso del Euribor.

Tampoco se están beneficiando de la caída del Euribor quienes se están embarcando en la compra de una casa. A pesar del descenso del indicador y de los precios de la vivienda, los diferenciales no han dejado de subir en los dos últimos años. Los tipos de interés que están aplicando los bancos a las nuevas hipotecas hace tiempo que han superado ya la barrera del 2%, (e incluso mas) según los últimos datos del Banco de España. Y los diferenciales también han subido de modo que aquellos diferenciales que estaban por debajo del 1% forman ya parte del pasado.

En conclusión, llevara unos cuantos años absorber el stock de viviendas. Las estadísticas dicen que desde que comenzó la crisis las ventas descendieron alrededor del 70% y los precios entre el 25% y el 40% dependiendo de las zonas, una tendencia a la baja que se prevé continúe debido al gran excedente de inmuebles, un gran numero de embargos y la restricción del crédito hipotecario por el proceso de desintoxicación de los bancos.

La buena noticia es que los precios seguirán bajando y que dicha caída compensará más que las pobres ventajas fiscales perdidas. Que el 2013 será un año ideal para posicionarse y planificar bien las necesidades de hoy, pensando en el futuro que viene, que seguro será distinto y mejor.

Por Mar Yáñez

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