Como ya os hemos contado en otras ocasiones, tenemos un departamento que se ocupa de comercializar la venta de inmuebles arrendados, materia que suscita muchas preguntas de nuestros clientes.

Pues bien, hoy nos vamos a referir a la venta de una vivienda arrendada, con contrato posterior al 6 de Junio del 2013, ya que si el contrato es anterior a esta fecha, se aplica una legislación distinta.

El actual Artículo 14 de la ley de arrendamientos urbanos establece qué va a suceder con los contratos de arrendamiento (de vivienda habitual, no de temporada o de segunda residencia, ni de locales) cuando la vivienda arrendada es vendida a una tercera persona

Pues sí, hay dos Arts. 14 en vigor. Uno para contratos firmados después del 6 de junio de 2013, y otro para contratos anteriores a la misma fecha. Así, son las reformas.

Contratos posteriores al 6 de junio de 2013

Dice el artículo 14 LAU (para contratos posteriores al 6 de junio de 2013) lo siguiente:

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

1.- El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

2.- Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

¿Y cuáles son los requisitos del artículo 34 de La Ley hipotecaria?

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

¿Y el Artículo 1571 CC?

El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Voy a intentar explicarlo

Artículo 14.1 LAU

El que adquiere una vivienda inscrita en el Registro de la Propiedad, que esta alquilada en todo o en parte que cumpla con lo establecido en el Art 34 de La Ley Hipotecaria, es decir que sea adquirente de buena fe, solo está obligado a respetar el contrato de alquiler si el arrendamiento esta inscrito antes de la venta de la vivienda.

Si la finca ni siquiera estuviese inscrita en el Registro de la Propiedad, no hay nada de qué hablar porque no se puede inscribir un arrendamiento de una vivienda que no “existe” en el Registro.

Por tanto, si vendo una vivienda alquilada como vivienda habitual que esta arrendada a un tercero, el comprador tendrá que respetar el contrato de arrendamiento si este está inscrito en el Registro.

Pero… ¿qué pasa en el caso de que el contrato de alquiler no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad? cosa -por otra parte- que es el caso más común.

En estos casos caben dos posibilidades:

  1. El comprador no conocía la existencia del arrendamiento: en este caso el comprador es considerado comprador de buena fe y no tiene que respetar el contrato de arrendamiento.
  2. El comprador conocía la existencia del arrendamiento: en este caso el comprador no cumple el requisito de la buena fe exigido por el artículo 14.1 LAU.

Artículo 14.2 LAU

En los casos en que sea, no el contrato de arrendamiento lo que no esté inscrito (que también), sino la propia vivienda, entonces se aplicara el artículo 1571 del Código Civil y por tanto el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el comprador le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

El Art 14 de la LAU, no dice nada acerca del momento en que se puede exigir el desalojo al inquilino, si bien es frecuente aplicar por analogía el artículo 14.2 LAU, por el que se otorga tres meses al inquilino.

Hay que reseñar que el artículo 25 LAU obliga a mencionar en la escritura de compraventa si la vivienda está alquilada o no, por lo que el comprador deberá conocer la existencia del arrendamiento salvo falsedad documental del vendedor. Por tanto, es difícil que el comprador no conozca que hay un arrendamiento, recayendo la prueba en el inquilino.

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