Hay quienes construyen sin haber vendido, con el riesgo de quedarse con todas o gran parte de las viviendas terminadas con altos costes financieros. Hay quienes esperan todos los permisos para iniciar la promoción…
Los promotores buscan salidas y nuevos métodos que les haga correr menos riesgos y a la vez den más garantía a los compradores. Para ello se están planteando utilizar la figura de la FIDUCIA, bastante extendida y reconocida en el Código Civil en Colombia.
FIDUCIA INMOBILIARIA
Tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato.
Pablo Trujillo Tealdo lo explica así en eltiempo.com:
La fiduciaria tiene la ventaja de ser un tercero imparcial en el proceso y con un sistema contable adecuado a la finalidad perseguida. Con una fiducia, la fiduciaria recibe el lote a nombre del constructor y se compromete a no escriturar a terceros hasta que el lote esté pagado, permitiendo así la constitución de la hipoteca a favor de la corporación.
Ahora, si es un grupo de gente la que lo quiere adquirir, no hay necesidad de constituir una de esas engorrosas sociedades que nunca finalizan. Todos entregan sus dineros y la fiduciaria en su nombre adquiere el bien destinándolo al fin que se le ha dado.
Ventajas
Las ventajas de este esquema son múltiples: evita cascadas tributarias, problemas con la muerte, insolvencia o aun problemas entre socios, manteniendo el proyecto independiente. Más aún, se pueden emitir certificados o títulos de participación sobre un proyecto lo cual permitiría vinculaciones masivas.
El lote está comprado. Ahora el proyecto. El constructor quiere asegurarse que tendrá salida; quieren aprovechar el mercado existente antes de que otros lo hagan y medir adicionalmente su dimensión; desea así mismo medir el diseño logrado y el tamaño adecuado de las unidades.
Todo esto lo obtiene vendiendo sobre planos, pero bajo un esquema que le dé suficientes garantías a los terceros y que le permita regresar si encuentra que el proyecto no tuvo acogida. Todo ello fundamentado en la disminución sustancial de la pérdida probable. Pero la venta sobre planos, a través de un fideicomiso, no solo permite eso; logra que el capital requerido para el desarrollo del proyecto se disminuya sustancialmente permitiéndole enfrentar proyectos más grandes y obtener ventajas de volumen.
El cambio desde el punto de vista financiero también es drástico. El constructor deja de manejar sus proyectos como una gran canasta, donde los desembolsos de un proyecto sirven para soportar las compras del otro. Cada uno de los proyectos es financieramente solvente e independiente, garantizándose en esta forma que no existe el proceso de contaminación.
Por otra parte, las facilidades financieras de las fiduciarias y su capacidad de entenderse en el mismo idioma con las entidades financieras, los lleva a disminuir sustancialmente el costo del proyecto, invirtiendo adecuadamente los excedentes.
El manejo fiduciario de la cartera de compradores permite por otra parte que el retiro y reemplazo del incumplido se haga sin engorrosos procesos judiciales. Esto, unido a la garantía de un adecuado manejo de las cuentas, le quita al constructor una de sus grandes angustias, lo que le permite dedicarse al desarrollo técnico de la obra.
Una de las mayores dificultades con las que se tropieza el constructor, cuando construye para grupos bajo la modalidad al costo, consiste en la adecuada liquidación de las cuentas y la credibilidad de las mismas. La fiduciaria tiene la ventaja de ser un tercero imparcial en el proceso y con un sistema contable perfectamente contable adecuado a la finalidad perseguida.
Existe otro rubro adicional de participación de las fiduciarias en el negocio inmobiliario consistente en la división de un proyecto entre muchísimas personas, para participar en los rendimientos que él genere, bien sea mediante venta o arrendamiento posterior. A este sistema se le ha llamado titularización y consiste en la emisión de títulos o certificados de participación sobre un determinado proyecto.
La fiducia es una herramienta jurídica, de imagen y financiera. Es el constructor o promotor quien debe aprender a usarla para así sacar sus mejores frutos y convertirla en un socio en el negocio.
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