En anteriores artículos hemos hablado de la posibilidad de vender un piso con inquilino, pero esta vez vamos a referirnos a cual es el trámite a seguir si tengo mi piso alquilado pero lo necesito para mí o mi familia ¿Qué Hago?

Lo primero es ver de qué fecha es el contrato de arrendamiento:

Si el contrato es posterior al 6 de Junio de 2013

La reforma de la LAU del año 2013 trajo consigo entre otras cosas, que la duración de los contratos de arrendamiento con prorroga obligatoria, pasaran de 5 a 3 años y que el arrendador o determinados familiares suyos que necesiten la vivienda para constituir en ella su vivienda habitual puedan reclamar la vivienda para si.

Ahora bien, la duración a establecer en un alquiler se pacta, de modo que si el contrato se pactó por ejemplo, por diez años entonces el inquilino podrá permanecer diez años en la vivienda ya que el artículo 9 LAU permite al inquilino estar en la vivienda alquilada el tiempo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento.

Pero si ese tiempo de duración pactado es inferior a tres años (un año o dos, por ejemplo) entonces el inquilino podrá estar hasta el tercer año si así lo desea. Esto es lo que la LAU llama prórroga obligatoria.

La prórroga obligatoria es el derecho que tiene el inquilino de alargar el contrato, aunque se pactara por un año hasta un total de tres años.

Sólo puede haber prórroga obligatoria en los contratos de menos de tres años de duración (en los demás, no). En los contratos de tres años o más no cabe alegar necesidad de la vivienda por parte del arrendador, salvo que se haya pactado así en el contrato.

Por tanto, y en el caso de que el arrendador necesite la vivienda para sí o sus familiares y siempre que sea para vivienda habitual, podrá comunicar al inquilino al vencimiento del primer año o en cualquier momento a partir del segundo año, comunicándole su necesidad y dándole un plazo mínimo de dos meses para que este proceda a dejarlo libre.

“El derecho a reclamar la vivienda se otorga al propietario de la vivienda bien sea para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”

Resumiendo:

  • Si el contrato es de un año de duración  el arrendador podrá notificar al inquilino, cuando termine el primer año de duración del contrato, dando un plazo mínimo de dos meses desde esa fecha para que el inquilino desaloje la vivienda.
  • En caso de ser de dos años de duración entonces el arrendador podrá notificar al inquilino, cuando termine el segundo año de contrato, dando dos meses por lo menos para el desalojo.
  • Si la duración es de tres años o más, no puede alegarse la prorroga obligatoria (Art 9.3 de la LAU) es decir, pues solo admiten la prorroga necesaria, es decir que si llegado los tres años ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. (Art 10 de la LAU).

Por tanto, si el arrendador notifica que una vez transcurridos los tres años no quiere prorrogarlo por más tiempo, el contrato cesa y no tiene ni que alegar ni que dar más explicaciones al inquilino.

NOTA.- Aunque no es obligado, conviene hacer la notificación por vía fehaciente, como por ejemplo un burofax.

Hasta aquí perfecto, parece que si quiero que el inquilino abandone la vivienda, basta con alegar mi necesidad en los supuestos anteriormente expuestos y ya está, soy libre de hacer con mi casa lo que quiera, irme a vivir o decidir venderla si me arrepiento.

Ante esta posibilidad, la LAU establece una serie de sanciones para proteger al inquilino de propietarios listillos. El segundo párrafo del artículo 9.3 LAU establece que si han pasado tres meses desde la extinción del contrato de arrendamiento o desde el desalojo y las personas mencionadas anteriormente no la hubieran ocupado en ese periodo, entonces el inquilino podrá optar en el plazo de 30 días entre:

  • Exigir un nuevo contrato de arrendamiento para él de hasta tres años de duración si así lo desea, manteniéndose el resto de condiciones del contrato iguales que las del contrato extinguido. Además, podrá exigir ser indemnizado por los gastos que le ocasionó el desalojo, en su caso, hasta el momento de la reocupación.
  • Exigir una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que faltara por cumplir hasta completar tres.

No tendrá derecho el inquilino a estas dos opciones cuando la no-ocupación por parte de las personas que iban a ocupar la vivienda ha sido por causa de fuerza mayor.

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