Mucha gente cree que el establecer como duración en un contrato de alquiler un periodo de 11 meses, le convierte en UN ALQUILER DE TEMPORADA.

Ojo! Esto no es así, el que la duración se limite a 11 meses y no llegue a un año, no lo convierte en alquiler de temporada y está sujeto igualmente a la normativa aplicable a los arrendamientos de vivienda con su obligación de prórroga forzosa.

Por cambiar la duración del contrato no se modifica el destino, que no es otro que el de vivienda habitual del arrendatario y por tanto la LAU es plenamente aplicable con sus prorrogas y sus responsabilidades.

En caso de discutirlo ante los Tribunales los jueces en la mayor parte de las ocasiones, lo consideran un fraude de ley y por tanto lo consideraran un contrato normal prorrogable.

Esto no significa que no se puedan hacer contratos de temporada, es un contrato valido y contemplado en la Ley, pero siempre y cuando el destino no sea el de residencia habitual del arrendatario, sino puntual y esporádica.

Hay contratos de temporada de 1 mes e incluso de dos años, porque lo importante no es la duración sino la finalidad por el que se realiza el contrato.

“Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual.”

Por tanto, si arrendador y arrendatario quieren firmar un alquiler de temporada “Contrato de TEMPORADA para uso DISTINTO de vivienda HABITUAL”, deberán establecer la causa adecuada en el contrato, es decir, exponer claramente los motivos por los cuales suscriben ese contrato de arrendamiento, que determinarán el régimen aplicable.

No hay que utilizar modelos de contrato ni cláusulas estándar, – es muy peligroso- siendo necesario un contrato que refleje verdaderamente la intención de las partes en el momento de contratar.

Por ejemplo  causas válidas para un alquiler de temporada, pueden ser la necesidad de vivienda no permanente por motivos de:

• Vacaciones
• Cambio temporal de residencia (por trabajo, estudios, etc.)
• Necesidad temporal de otro inmueble por obras en la vivienda habitual ,etc.

Como vemos, un elemento común a todos ellos es la temporalidad en la necesidad de la vivienda.

¿Y si cambian las circunstancias?

Esto es lo que dice la jurisprudencia:

» Respecto de la posibilidad de cambio de un arrendamiento de temporada a arrendamiento de vivienda, la SAP Guadalajara de 19 de julio de 2012 establece de forma rotunda que el régimen del contrato “no se ve alterado porque posteriormente a ello, uno de los litigantes, (…) pretenda convertir dicho contrato en una arrendamiento de vivienda, como lo acredita el cambio de empadronamiento”.

» Por su parte, respecto de la posibilidad contraria, esto es, que un arrendamiento de vivienda adquiera la consideración de arrendamiento de temporada por el uso discontinuado de los arrendatarios, la STS de 4 de abril de 2011 señala que “para que exista novación objetiva del contrato es preciso que el animus novandi sea expresado por las partes de forma inequívoca”, y sienta como doctrina jurisprudencial que “para que pueda entenderse novado un contrato de arrendamiento de vivienda y pase a convertirse en un contrato de arrendamiento de temporada, es precisa la acreditación inequívoca de una voluntad de novar de ambas partes contratantes.”

Esto es, un alquiler de temporada no se convierte en alquiler de vivienda por empadronarse en ella, ni un alquiler de vivienda se convierte en alquiler de temporada por tener otro inmueble.

Por ello, es siempre aconsejable acudir a un experto especializado antes de la firma de cualquier contrato de arrendamiento, ya que es el profesional cualificado para asesorarnos jurídicamente sobre las implicaciones que puede tener la firma del contrato de arrendamiento. Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria sabemos cómo hacerlo y aconsejar a nuestros clientes, en Apimonteleon somos expertos, llevamos más de 30 años asesorando a nuestros clientes en el alquiler.