Cuando se termina la relación arrendaticia la cuestión de la fianza a veces acaba con las buenas relaciones que hasta entonces se han mantenido entre casero e inquilino, no cuadran las cuentas, que hay que devolver…..Cada uno lo ve desde su perspectiva y el conflicto está servido.
Vamos a aclarar algunas dudas.
¿Qué es?
La fianza es un importe que el arrendatario debe entregar al arrendador en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Una mensualidad en viviendas y dos mensualidades en los demás arrendamientos.
La fianza sirve como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario en el contrato de arrendamiento.
¿Qué garantiza?
- El pago de la renta
- El pago de suministros
- La conservación de la vivienda.
- También garantiza el cumplimiento de otras obligaciones concretas establecidas en el contrato de arrendamiento, siempre que sean acordes con la Ley.
La fianza NO sirve para que el arrendador acondicione la vivienda para un nuevo arrendamiento ni para hacer reparaciones que no correspondan al arrendatario.
La fianza no es una limitación a la responsabilidad del arrendatario: si las obligaciones pendientes superan el importe de la fianza, el arrendatario deberá abonar la diferencia.
¿Se puede aplicar al pago de la renta?
La fianza no puede aplicarse al pago de la renta. El arrendatario tiene que pagar todos los meses la renta y no puede pedir al arrendador que “se cobre” el último mes de la fianza. Debe tenerse en cuenta que el impago de un mes de renta es causa de resolución del contrato.
El pago de los suministros individualizados es una de las obligaciones del arrendatario en los contratos de arrendamiento y, por tanto, puede aplicarse la fianza al pago de suministros.
Así, es siempre aconsejable que, a la terminación del arrendamiento, ambas partes realicen de forma conjunta una llamada a las compañías suministradoras para dar la lectura de los contadores.
¿Cuándo ha de devolverse?
La fianza debe devolverse al término del arrendamiento, siempre que el arrendatario haya cumplido con todas sus obligaciones. Por eso es siempre aconsejable firmar un documento de terminación que recoja la entrega de llaves y documente si se devuelve la fianza, si hay obligaciones pendientes, etc. Si el contrato empieza por escrito, tiene que acabar por escrito.
Si no se firma un documento de terminación del arrendamiento ambas partes se encontrarán con un problema de prueba, ya que ninguna de las partes podrá probar la fecha de entrega de llaves, el estado de conservación del local y la existencia de obligaciones pendientes.
Si el arrendatario no ha cumplido todas sus obligaciones, se dice que el arrendador tiene una facultad de retención de la fianza hasta el cumplimiento de las obligaciones.
En caso de que se retenga la fianza hasta su cuantificación, el propietario debe demostrar el pago al arrendatario con la correspondiente factura, y devolver lo que sobre.
La fianza es una garantía vinculada al contrato de arrendamiento por lo que, una vez finalizado sin que haya obligaciones pendientes, tiene que devolverse en el acto. No obstante, se suele establecer un mes para esta devolución, con objeto de poder cuantificar recibos pendientes o desperfectos que no se vieron con la casa ocupada.
La fianza sirve para cubrir los incumplimientos del arrendatario. Por ello, el arrendador sólo puede retener el importe correspondiente a los incumplimientos puestos de manifiesto en el acuerdo de terminación del arrendamiento, debiendo devolver el sobrante.
No obstante, las partes pueden acordar que el arrendatario renuncia a la devolución de la fianza como cobro único del arrendador para subsanar todas las obligaciones pendientes. De este modo se cierra la puerta a futuras reclamaciones, tanto del arrendador -si hay más desperfectos- como del arrendatario -si son desperfectos menores-.
¿Cómo se reclama si no te la devuelven?
Si se ha producido la devolución de las llaves y el arrendador no devuelve la fianza, es posible acudir a los tribunales para exigir su devolución. Si la cuantía es inferior a 2.000 €, no hace falta acudir con abogado y procurador, aunque siempre es aconsejable contar con asesoramiento jurídico.
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