Es frecuente que propietarios de vivienda mayores de 65 años quieran vender su vivienda habitual. Los motivos son diversos: hijos fuera de casa, compra de casa más pequeña, retiro en otra ciudad etc.
La pregunta es ¿cómo tributa esa venta?

La fiscalidad es ligeramente diferente a la general. Los mayores de 65 años propietarios de VIVIENDA HABITUAL que transmitan su vivienda no tendrán que pagar impuestos. Es decir, no habrá plusvalía por la venta y estará exenta de pagar IRPF, pero se producirá un incremento patrimonial, pero si tendrá que hacer declaración de renta, al menos en el año en el que la venta se haya producido. Recordemos que se considera vivienda habitual aquella en la que se haya residido durante dos años antes de la venta.

Por otra parte no hay que confundir Plusvalía en renta con Plusvalía Municipal, es decir el Impuesto sobre el Incremento de los terrenos de naturaleza urbana, que depende del Ayuntamiento y que SÍ se esta obligado a pagar.

¿Y qué pasa si lo que vendo es VIVIENDA NO HABITUAL?

Pues que hay que pagar impuestos por el incremento de patrimonio que se reflejara en la declaración de la renta de ese año. Este caso también es aplicable si el mayor de 65 se va a vivir a su casa de la playa, pero mantiene su vivienda habitual en su ciudad, si decide venderlo al cabo de cinco años, porque su casa de origen ya ha dejado de ser su vivienda habitual.

Por tanto habrá que pagar por el beneficio obtenido, descontando lo que costo cuando se compro (ver post ¿Qué gastos son deducibles de la venta de mi vivienda?).

¿Hay alguna excepción a esta norma? Sí, se puede aplicar la exención de no pagar impuestos por la venta de vivienda de mayores de 65 años, si se constituye una renta vitalicia con los beneficios obtenidos.
Pero si hay que pagar la plusvalía Municipal.

¿Y si el mayor de 65 años dona la casa a sus hijos o nietos?

Los impuestos los pagara el donatario, es decir, quien recibe la donación, aunque en Madrid el Gobierno regional ha impulsado la práctica eliminación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones dentro del ámbito familiar (padres, hijos, cónyuges y parejas de hecho), gracias a la bonificación del 99% de la cuota del Impuesto.

Otro caso es que el mayor de 65 años tenga que vender por no poder pagar la hipoteca y haya una dación en pago.

Si las ganancias de la venta son producto de una dación en pago, al haber llegado a un acuerdo con el banco por no poder pagar la hipoteca, entonces se esta exento de pagar IRPF, al igual que si se trata de una ejecución hipotecaria.

EN RESUMEN:

  • Venta de VIVIENDA HABITUAL exento de IRPF – Sí paga Plusvalía Municipal
  • Venta de VIVIENDA NO HABITUAL – paga IRPF, salvo que constituya una renta vitalicia con el beneficio. Si paga Plusvalía Municipal
  • DONACIÓN – el obligado al pago es el donatario

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