En un documento muy extenso, publicado recientemente, EL BANCO DE ESPAÑA analiza con minuciosidad todas las cuestiones suscitadas en el acontecer de un préstamo o crédito hipotecario, por lo que aquí únicamente se pretende, a modo de prontuario, marcar las pautas de los temas desarrollados que, por su complejidad, precisarán el asesoramiento del agente inmobiliario.

Comienza estableciendo los límites en los que se va a circunscribir: un prestamista que es una entidad de crédito –no cualquier otra persona física o jurídica que conceda un préstamo- y un prestatario que ha de ser una persona física, y que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o la finalidad del préstamo sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, así como la subrogación de préstamos de promotor.

Diferencia entre préstamo y crédito hipotecario, reiterando algo que por conocido no deja de suscitar problemas: la responsabilidad universal del deudor, de tal modo que si el acreedor, por incumplimiento de las obligaciones del prestatario durante tres meses, procede a vender la vivienda –mediante ejecución judicial o extrajudicial- y el importe obtenido es inferior al valor de la deuda, esta no queda saldada pudiendo el acreedor reclamar sobre todos los bienes de aquel, salvo con dos excepciones: que hubiese un pacto de limitación, o estuviese estipulada la dación en pago. Por supuesto hay que considerar además las medidas a las que pueden acogerse los deudores siempre que reúnan las condiciones que les permitan incluirse en el umbral de exclusión.

Respecto de la tasación, recalca su carácter de valor estable del inmueble, la obligación de la entidad, en caso de no llegar a un acuerdo con el cliente, de la devolución del original, la caducidad a los seis meses, aunque la nueva entidad a la que se la presente pueda realizar comprobaciones adicionales.

Contempla la posibilidad de contratar el préstamo en moneda diferente al euro y advierte del riesgo que supone estar sujeto al cambio de valor de las divisas, las oscilaciones de las mismas durante un periodo largo de tiempo y la necesidad de sopesar las ventajas e inconvenientes.

Los tipos de interés oficiales son unos índices que son obtenidos o elaborados mensualmente por el Banco de España. Estos tipos son los siguientes:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España; comúnmente conocido como IRPH del conjunto de entidades.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro, elaborado y publicado por el Banco Central Europeo.

c) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.

d) Referencia interbancaria a un año (euríbor).

Si se contrata un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, el notario recabará del prestatario una expresión manuscrita de haber sido advertido del riesgo derivado del contrato. Incide EL BANCO DE ESPAÑA en la obligación de las entidades de informar a los clientes del TAE y del CER en las liquidaciones de las cuotas, en que las comisiones percibidas por servicios prestados por las entidades de crédito serán las que se fijen libremente entre dichas entidades y sus clientes, si bien sólo podrán percibirse comisiones (o repercutirse gastos) por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos. Salvo el seguro de daños, no hay ninguna obligación de contratar ningún otro tipo de seguro.

Con carácter general, las entidades deberán proporcionar información sobre los préstamos hipotecarios que ofertan. En primer lugar deben facilitar información de naturaleza orientativa, que se ofrecerá mediante la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que deberá estar a disposición de los clientes, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización utilizados por la entidad.

Una información, de carácter mucho más específico, se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER), que se entregará al cliente, de forma gratuita y siempre antes de que este quede obligado por cualquier contrato frente a la entidad.

Efectuados los trámites anteriores, el cliente podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante. Es decir, la oferta vinculante no es un documento que deba entregar la entidad a los solicitantes de un préstamo hipotecario: el cliente debe pedirla.

Se explaya a continuación sobre el tema de las liquidaciones ordinarias y por morosidad. Conviene añadir en este punto que en los contratos hipotecarios suscritos a partir del 15 de mayo de 2013 los intereses de demora se limitan a tres veces el interés legal del dinero (el 4% en 2013, luego el límite ese año sería el 12%), devengándose únicamente sobre el principal pendiente de pago; esto es, los intereses no se capitalizan. Esta limitación también se aplicará a los intereses de demora previstos en préstamos de esta naturaleza constituidos antes de la fecha señalada y devengados con posterioridad a la misma, así como a los que, habiéndose devengado antes, no se hubieran satisfecho.

Se hacen también las advertencias sobre comisiones y sus tipos, novaciones y subrogaciones, amortizaciones, protección de deudores hipotecarios sin recursos, etc, etc. Pero siendo una información tan prolija y precisa, excede del propósito de esta sucinta información que pretende abrir muchos interrogantes solucionables por su mejor aliado: el experto inmobiliario.

P.S.: Con fecha 24 de julio se ha conocido la noticia de que se ha introducido una enmienda a la Ley de Apoyo a los Emprendedores en la que propone finalice el IRPH el 1 de noviembre de 2013, aplicándose un índice alternativo cuando así figure en el contrato. De no existir alternativa se sustituye por un índice nuevo: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.

Fd: F. Javier Díaz Calero

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